今年地产股机会靠跌：PE8倍以下买 12倍以上卖
[ 区域产生分化的原因主要是供需。未来供应小于需求的区域，房价依然会有上涨压力 ]
一石激起千层浪。新一轮房地产调控政策“国五条”出台后，地产股一度遭遇重挫。目前各地细则也将陆续出台，那么“国五条”出台对房地产市场影响有多大？2013年地产股是否存在一定投资机会呢？针对这些问题，第一财经日报《财商》记者近期专访了国泰君安资深房地产行业研究员李品科。
今年地产股机会靠跌出来
《财商》：从投资角度来看，你觉得2013年地产股是否还存在一定投资机会？
李品科：2012年我们对地产股是强烈看多的，2013年的话，我们觉得地产股仍存在一定机会，但这个机会是来自于跌出来的机会。比如部分地产龙头公司这段时间股价跌到2013年PE 6~7倍，虽然行业趋势性反转机会尚未到来，但对于这些过低估值的优质企业来说也是一个较好的价值投资区间。
从整个行业来说，政府调控政策的目的也是希望地产行业回复平稳，那么地产股的估值也是围绕着一个平稳的估值震荡，在这种情况下，大家过于悲观的时候其实就是比较好的机会。
具体来讲，我们认为如果地产股2013年PE在8倍以下就可以进行战略性建仓，但投资者需要注意的是，由于行业仍处于调控状态，所以估值也很难突破高位上限，比如主流公司2013年平均PE超过12倍并不是很容易。
总体来说，地产股今年是一个偏震荡的行情，在市场悲观的时候比如PE到8倍以下可以买入地产股，但如果达到12倍以上就可以考虑卖出获利了结。不过，这个过程中时点的选择也是非常重要，因为政策和基本面的波动震荡的幅度可能会比较大。
《财商》：今年要买入地产股的话，你会建议投资者如何选股？
李品科：选股方面我觉得仍然应该以龙头企业为主，比如招商地产（000024）（000024.SZ）、保利地产（600048）（600048.SH）、万科A（000002）（000002.SZ）、金地集团（600383）（600383.SH）和荣盛发展（002146）（002146.SZ）这样的龙头企业。
因为未来由于房地产调控政策的影响，整个地产行业的估值是有上限的，所以如果想获得超额收益，需要依靠公司的自身成长。这些龙头公司每年的增速都保持在20%~35%左右，这样投资就可以赚到企业增长这部分。
“国五条”短期将抑制需求
《财商》：你怎么看最近出台的“国五条”调控政策？
李品科：市场对“国五条”的关注焦点在二手房转让要征收20%的个人所得税，但其实“国五条”的内容是多方面的。一方面对于投资投机性需求进一步抑制，但同时对于基本的刚性需求是鼓励并予以保证的。另外一方面，“国五条”还有很多措施是明确支持增加供给的，比如增加普通商品住房和用地供应以及加快保障性住房建设等。
所以全方面来看的话，“国五条”的目的也是为了让房地产市场趋于稳定，供应、价格等都相对保持稳定，不是暴涨暴跌，逐渐让房地产市场和经济一样处于平稳状况，并不是单纯要打压房地产市场。
《财商》：“国五条”的出台对房地产行业的影响有多大？
李品科：“国五条”对于房地产市场的影响要分短期和中期来看。从短期来看，“国五条”中抑制需求的政策对市场的影响比较大。比如二手房转让征收20%个人所得税，不过从国外的经验来看，这个政策还是会对刚性需求进行一定程度豁免，比如对满5年的个人唯一住宅免征，或者根据持有房产时间长短不同进行区别对待，又或者个人持有房产面积比较小有一定的酌情考虑。因为从国外来看也都是这样，保护刚性需求，抑制投资投机需求。
此外，限购限贷政策也会影响市场需求。比如以前有不少城市只是在内城区限购，外城区并不限购，又或者针对某一类型住宅进行限购，“国五条”出台之后未来会变成全城市所有类型住宅的限购，对于之前一些城市不限购的区域和住宅都会有比较大的影响。
这些抑制需求的措施在短期内会对房地产销量造成较大冲击，在政策真正落实执行之前，销量会非常好，但政策落实之后，短期内对销量会有明显抑制作用，但这个销量并不会一直很差，低迷一段时间之后，刚性需求还是会支撑销量的恢复。
如果从中期来看，“国五条”中一些增加供给的措施执行到位后，对于某些地区过热或者供求不平衡的情况会有一定缓解，会让市场逐渐趋于平稳。
所以总体来看，“国五条”的出台是希望房地产市场回归理性和平稳状态，并且不要对经济有太大的影响。
楼市未来区域分化明显
《财商》：在这一系列调控政策出台之后，你觉得房地产行业的发展会经历怎样的转变？
李品科：过去整个房地产行业是“高成长、高杠杆和高盈利”的模式，未来这“三高”都很难再出现了。
首先，国内房地产行业发展到目前的体量，继续维持每年30%左右增长的可能性已经很小了。而且目前一些三四线城市的供应量并不比需求小，甚至远远大于需求，未来区域分化会非常明显，整个行业的高增长无疑很难再现了。
其次，目前整个房地产行业是处于被调控的状态，为了安全起见，开发商肯定都是逐渐降低杠杆，如果继续维持高杠杆的话风险也会比较大。
第三，开发商的高盈利目前肯定非常难做到，现在一些三四线城市房价没怎么涨，甚至是在下跌，在去年最困难的时候不少开发商都是不赚钱的。另一方面，目前一二线城市住宅土地供应也比较紧缺，地价上升还是比较快的，所以对于房地产开发商而言盈利空间并不大，肯定是在走下坡路，回归到正常平稳的盈利状况。
《财商》：那么房地产行业未来的增速可能会回落到什么水平？
李品科：虽然未来房地产行业整体总增量并不多，但是行业集中度还是非常低。比如目前最大房地产企业全国市场占有率也仅2%~3%左右，所以未来龙头公司还会加大扩张步伐，龙头公司的成长性比较明确，部分公司增速也会比较高。
《财商》：你所提到的未来房地产行业“区域分化”具体会是什么情况？
李品科：区域产生分化的原因主要是供需。目前部分三四线城市供应远大于需求，但一线城市需求远远大于供应，目前的调控政策正是暂时压制需求，使其处于平稳。但未来供需的不同状况决定了区域的分化，供应小于需求的区域，房价依然会有上涨压力。
《财商》：新型城镇化政策对地产行业的影响主要会在哪些方面？
李品科：目前我国的城市化率在50%左右。从美国的经验来看，美国城市化率在50%的时候是在1920年左右，当时美国的情况和中国非常相似，东西部差异非常大，之后的发展过程是东西部区域差异逐渐缩小的过程。
不过城镇化的核心是依靠产业带动，区域有新的产业或者产业转移过来，那么就会吸引人流，然后带动城镇化。所以说产业是基础，人口流入是产业发展之后的自然结果。
对于房地产市场来说，核心就是人口流入，这样需求自然就增加了，所以说新型城镇化政策促进地产行业需求的增加，肯定是利好，但具体影响还需要看新型城镇化的规划把产业和发展重心放在哪个区域。
李品科简介
清华大学硕士，毕业于土木工程系。现为国泰君安资深房地产研究员，曾获2010~2012年新财富房地产最佳分析师第一名。
