新城控股股票行情

2018年3月29日讯，新城控股(31.230, -1.87, -5.65%)早盘小幅高开后持续跳水，一度跌超6%，截止发稿，新城控股跌5.44%。

 

　　众所周知，房地产行业2015年迎来了一轮从一二线城市蔓延至三四线城市的疯狂涨价潮，“量价齐升”使得此前疯狂加杠杆做多的房企迎来了爆发式增长。

 

　　从新城控股上述时期的融资情况也能够看出当时加杠杆的力度——2013年-2014年，公司的期末融资总额分别为60亿元、59亿元；而2015年-2017年则攀升至156亿元、246亿元和395亿元。

 

　　虽然因为追求规模快速增长而导致融资总额快速增长，但是新城控股通过合理安排融资方式，较好控制了融资成本，并且呈现出逐年下降趋势。

 

　　2014年，新城控股首次通过资本市场实现融资，发行20亿元公司债，同时还有银行贷款金额39亿元，当年融资加权平均成本为7.71%；2015年公司成功发行50亿私募公司债，整体融资平均成本降至7.26%；2016年，公司成功发行80亿私募公司债，加权平均成本仅为4.74%，整体加权平均成本为5.49%。

 

　　进入2017年，新城控股也通过融资工具，在市场整体利率上行的大背景下，实现了整体加权平均成本的进一步下行。公司完成三期中期票据发行，合计募集资金45亿元，综合票面利率5.55%；完成一期PPN发行，募集资金20亿元，票面利率6.3%；完成一期5年期高级美元债券发行，募集资金2亿美元，票面利率5%；完成一期ABN发行，发行金额21亿元，优先A票面利率5.38%，优先B票面利率6.2%。报告期末，公司整体平均融资成本为5.32%。

 

新城控股近几年融资情况新城控股近几年融资情况

　　融资为新城控股在过去几年房地产高景气时期规模快速增长以及利润能力的提高奠定了基础。自2013年之后，这家房企毛利率一路上行，从2013年的22.50%提升至2017年的34.85%。

 

新城控股近5年毛利率情况新城控股近5年毛利率情况

　　除此之外，新城控股的企业运营建设能力也成为公司快速发展的助推器。

 

　　公司实际控制人王振华常常把新城控股比作一只骆驼，他认为骆驼文化有持久的耐心和踏实的勤奋，并要求公司以骆驼的姿态稳步快速扩张。为了扩张，新城控股还力邀陈德力、章晟曼以及袁伯银等一批业内有影响力的职业经理人加盟。

 

　　2016年下半年，新城控股不惜重金从万达挖来其负责运营商业地产的副总裁陈德力，其在万达任职的6年，是万达商业地产真正开启加速的6年。2016年下半年陈德力加盟新城之后，吾悦广场发展进入加速期，2017新开业12座，超过之前4年的总和，同时2020年的开业目标也上调至100座，截至2018年3月24日，包括开业、在建以及拿地的吾悦广场总数量已经达到67座。

 

　　而曾在财政部、世界银行、花旗集团和香港证券及期货事务监察委员会等多个机构任要职的章晟曼，依托于自身强大的证券及银行背景助力新城控股持续实现商业地产轻资产化运营，2017年公司发行的PPN以及ABN只是刚刚开始。

 

　　此外，从万科挖来专管人力资源事务的副总袁伯银，在新城控股扮演着“大内总管”角色。他们与分管住宅事业部的联席总裁梁志诚以及副总裁欧阳捷一起组成了目前新城控股的管理层团队。

 

　　通过观察这家公司的存货周转，可以看出其运营能力。

 

　　一般对于房地产企业来说，从拿地、建设开发、销售到回款整个周期如果越快，那么企业销售规模就会越快增长，同时利润也会越多，相应的企业现金流就越不容易出现问题，还可以通过回款继续投入到新项目中去。

 

　　从近几年新城控股存货周转率来看，在2017年销售前20名的房企中位居前列，基本均处于0.5以上，仅有2017年略有下滑至0.45。

 

质疑与未来隐忧质疑与未来隐忧

　　尽管业绩方面有着亮眼表现，但市场上仍不乏对于新城控股质疑的声音，包括经营模式的可持续性、负债高企以及现金流等问题。

 

　　新城控股目前依托于综合体模式发展势头良好，不过一位从业近20年、历任多家龙头房企的运营总监向界面新闻直言，未来新城控股仍然存在一定隐患。

 

　　在这位运营总监看来，当前环境下房地产的核心成功因素是现金流要好，现金流包括融资性现金流和经营性现金流。以前住宅开发利润高的时候，如果住宅利润可以把自持物业的土地成本和建设成本完全覆盖，经营性现金流也可以很快回正，那这样的商业综合体就是好项目，这也是万达广场模式的核心。