房地产行业2013年投资策略:从繁荣期到良性过渡期
支持房地产行业长期繁荣的若干因素正在面临拐点。中国的住房自有率从2005年的41%提升到2010年的48%,逐渐接近53%的稳定态;城镇人均住宅建筑面积超过32平米,接近稳定态;居住在1990年以前建设房屋中的家庭占比从2005年的33%下降到201 0年20%,旧房拆迁的速度可能减慢;2010年全国人口的总和牛育率1 .18,社会逐渐走向重度老龄化。
房地产行业正在告别20多年的繁荣期,进入过渡期。我们测算,十二五、十三五、十四五期间的年均商品住宅潜在需求分别为13.8亿平米、12.1亿平米和10.1亿平米。当前商品住宅需求虽然还未达到市场需要,新开工规模却已经超过了内生需求。
因此,我们判断中国房地产周期已经越过长周期的第一个临界点,从繁荣期进入过渡期。
在过渡期,我们认为周期性政策将保持平稳,而制度改革则将继续推进。我们认为,政府会坚持房地产调控政策不动摇,限购放丌可能性不大,按揭贷款加权平均利率不会大幅下降。在市场平稳的情况下,2013年房地产行业制度性改革,尤其是房地产交易税和公积金制度改革或将继续推进。
良性过渡期的重要基本面特征就是开发投资增长乏力和价稳量增。由于新开工面积高于住宅港在需求,而潜在需求又大于实际销售面积,价稳量增和开发投资乏力可能会长期存在。我们判断201 3年商品房销售面积、商品房销售额和房地产开发投资将分别同比增长11%、12%和16%。
风险提示:周期性调控政策放开,尤其是限购放开,使良性过渡期转为恶性过渡期的风险;由于限制股权融资,A股地产股被边缘化的风险。
投资策略:弱水三千,只取一瓢。我们认为,行业价稳量增,政策平稳和估值低有利于地产股表现。但是,这种价稳量增,也意味着行业的过渡期逐渐来临。我们建议投资者把握规模至上,一线城市可持续发展,流程控制和融资成本优势兼备的三项原则,精选个股,力求既避免长期风险,又把握短期机会。
- 路閾惰涓氭蹇佃偂2022骞�3鏈堬細铏氳儢鈥濈殑3鏈堢ぞ铻� 绋崇ǔ鐨勯摱琛屼竴瀛ｆ姤 2022-04-12
- 路瀵瑰綋鍓嶆澘鍧楃殑璁ㄨ(浜屽崄鍥�)锛氭斂绛栫殑蹇垫兂 2019-11-29
- 路鐭虫补鍖栧伐琛屼笟锛氳交鐑冨寲宸ョ珵浜変紭鍔垮垎鏋� 2019-11-29
- 路瀹剁數琛屼笟2020骞村害绛栫暐锛氬畧鏈涗环鍊� 鎷ユ姳鎴愰暱 2019-11-29
- 路瀹剁敤鐢靛櫒琛屼笟鎶曡祫绛栫暐鏈堟姤锛氱宸ュ懆鏈熷凡鑷抽渶姹傛敼鍠勫彲鏈� 绌鸿皟鍑鸿揣鎸佺画姝ｅ闀� 2019-11-29
- 路鍖昏嵂鐢熺墿琛屼笟锛氳皥鍒ょ粨鏋滃叕甯� 鍏虫敞杈归檯鏀瑰杽 2019-11-29
