北辰实业:结算少导致业绩低于预期

2013年每股收益0.20元,同比上升4.9%,低于预期

    北辰实业今日公布2013年年报,期内实现收入55.1亿元,同比下滑4.0%,低于预期;实现净利润6.6亿元,合每股收益0.20元,同比上升仅4.9%,低于预期22.9%的主要原因是当期结算收入较少。公司预案每10股派现金股息0.6元(含税)。

    房地产销售低于预期:公司全年表观销售额约38亿元,较2013年的37.5亿元基本保持稳定,其中长沙三角洲项目签约额25.4亿元,住宅售价9060元/平米,商业售价31700元/平米,北辰香麓销售8.2亿元。期末预收款49.2亿元,主要是长沙三角洲、碧海方舟北区、北辰福第和北辰香麓等项目,多数将于2014年结算。

    开发物业结算低于预期:期内公司物业结算面积21万平方米,同比下降36.4%,结算收入29.6亿元,同比下滑7.7%;其中长沙北辰三角洲D3、E5区实现结算收入16亿元,同比下滑21.2%。

    投资物业板块保持稳定,零售商业表现不佳:受益于北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等项目进入稳定期,投资物业及酒店收入增长2.3%至20.8亿元,但零售物业收入同比下滑8.3%至3.5亿元。

    净负债率基本稳定:期末公司净负债率89.1%,较年初上升3.6个百分点;在手现金34.3亿元,较年初增长20.2%。

    发展趋势

    公司计划2014年开工97.7万平米,2014年主要销售项目是长沙三角洲、顺义马坡一期别墅及北京长河玉墅,我们预计2014年销售额将实现55亿~60亿元,其中约50%来自于长沙三角洲项目贡献。业绩方面,2014年主力结算项目将是长沙三角洲项目(税金前毛利率约37%)及碧海方舟别墅(8.4亿预收款,税金前毛利率约73%),投资物业收入,由于亚奥核心区新项目已经进入平稳运营期,将保持稳定小幅增长。

    盈利预测调整

    我们下调公司2014年业绩预测19.4%至每股0.25元,引入2015年盈利预测为每股0.29元。

    估值与建议

    目前股价对应2014年PE为10.3倍,较NAV折让53%。公司持有物业资源价值高,维持“审慎推荐”评级。目标价下调8%至3.01元/股,较净资产值折让45%。风险:宏观经济下行风险。