房地产行业跨界转型系列研究之二:地产下个风口,园区企业整合升级

类型：行业研究机构：申银万国证券股份有限公司研究员：韩思怡日期：2014-11-17

发展的压力:产业园区面临四大难题。产业园区某种程度上是中国经济的缩影,面临转型压力:1)数量过多且同质化竞争过度:单从数量来看,全国级园区473家,省级园区1157家,区中有区、园中有园,同质化招商竞争压力大,产业空间容量也不足;2)产业集聚效应面临空间解构:随着高铁技术以及信息技术迅猛发展,相关环节逐步显现出空间上的解构迹象,新经济对物理空间的依赖大幅减弱。3)主导产业不明导致规模效应减小:大部分园区主导产业不明确,也缺乏对机会产业、限制产业以及辅助产业的引导,缺少差异化,削弱竞争力,园区的规模效应大减;4)重政策而轻服务致平台效应缺失:早期土地和财税优惠模式空间越来越有限,园区对于法律、人才、投融资服务的需求大增,服务缺失从而平台效应缺失。

    转型的动力:国有资源整合是转型的发动机。投资者多关注房企转型,对园区转型关注较少:1)有整合的需求:大部分园区企业市值小、资产小、利润少:65%的园区企业总资产规模低于100亿,80%的园区企业净资产规模低于50亿;70%的企业年营收低于30亿;85%的企业净利润低于5个亿;70%的企业市值小于100亿,园区企业有整合做大的需求;2)有整合的能力:由于在产业政策和产业链企业服务方面具有先天的优势,园区企业可以在某一特定产业链上建立足够的资源优势,为转型和整合提供产业基础;3)有整合的意愿和资源:在从上至下推动国企改革之际,地方国资资源优势明显,整合意愿也明显上升,同时亦可以增加体系外的投资而进行整合。

    关注平台整合和产业升级两类投资机会:园区转型可以关注两类投资机会:1)平台整合:对于之前主导产业不明或者规模较小的园区企业,存在平台整合和产业重构的机会;2)产业升级:对于产业定位清晰、发展规模初具的园区企业,配合经济转型进行主导产业升级会提升园区企业的竞争力,比如部分企业退出房地产业务,因此具备新的投资机会。

    投资建议:园区企业面临同质竞争过度、产业空间解构、主导产业不明、平台效应缺失等问题,面临转型压力。在国企改革大背景下,园区企业具备整合的需求、整合的能力、整合的意愿和整合的资源,应积极关注园区企业平台整合和产业升级两大投资机会,重点推荐:高新发展、南京高科、长春经开、中关村、东湖高新。

    风险提示:国企改革进程低于预期、被整合资源低于预期。