11月百城房价点评:房价跌幅收窄,政策扶持改善性需求回暖

投资要点

    11月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10589元/平方米,环比上月下跌0.38%,为连续第7个月下跌

    报告摘要:

    房价连续七个月环比负增长,近两个月呈现跌幅收窄,主要是一线城市企稳的带动:房价下跌的城市数量增加,扩散指数再掉头下行:本月价格环比上涨的城市数量较上月减少4个,76个城市环比下跌,23个城市环比上涨;11月份百城房价指数降至23.5。11月份的扩散指数又再掉头下滑,央行降息对房贷的影响尚未真正完全呈现。百城房价连续七个月环比负增长,在经历8-9月份边际改善又再现恶化的波折之后,10-11月份连续两个月重现降幅收窄:11月份百城价格环比负增长0.38%,连续七个月负增长,跌幅收窄0.02个百分点,幅度不大。本轮房价下行,百城价格环比增速从去年4季度高点下行已经持续较长时间,但环比进入下跌(即房价价格绝对下跌,而不仅仅只是涨幅减小)仅仅持续3个月,就已经跌至环比跌幅的历史新低值。持续5个月下跌,就两次创出环比跌幅的历史新低值;而这仅为上一轮连续9个月下跌的一半时间,可谓是下跌速度快而且幅度大,市场下行趋势明显。11月份同比负增长1.57%,跌幅显著扩大。相比上一轮,滞后期缩短。区域分化显著:11月份房价主要归功于一线城市价格企稳的带动,二三线城市仍然处于下降通道中。一线城市房价在连续六个月环比负增长之后出现了小幅回升,11月份环比增长0.29%,同比仍小幅度正增长,呈现出企稳迹象。而二线城市和三线城市的房价则分别环比下降0.55%和0.9%,跌幅分别扩大0.02和0.14个百分点,同比则显著扩大跌幅,分别负增长3.16%和4.94%。

    政策扶持与“高库存”角力,降价去库存是二三线城市主旋律。整体来看,随着各种利好政策相继出台,楼市出现回暖迹象。政策上11月21日央行发布两年半以来的首次降息,利于市场加快库存去化;需求上多重利好政策的实施明显提振消费者信心;供给面上成交量的回升进一步带动房企积极推盘,各类项目加速入市;企业策略上房企仍以降价跑量为主。随着房地产调控政策“去行政化”、重新出台扶持改善型需求的刺激政策、部分地方试点采取“收储”方式购买商品房消化库存并用于保障性住房供应体系等等政策动作相继频出,一线城市价格环比出现了企稳迹象,成交量也明显活跃;而二三线城市则继续处在下降通道。从现阶段到春节前,将成为本轮楼市调整以来的又一个置业窗口期,如果能够观察到楼市成交量出现较为显著的增加,价格逐步扭转全面下滑的态势、止跌企稳,则楼市显著下行的系统性风险消除,有助于经济企稳。