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中国房地产行业专题报告之二:私有化与资产重组

类型:行业研究  机构:招商证券(香港)有限公司   研究员:苏淳德,张皓渊  日期:2016-07-01
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存在强烈动机寻求退市或重组

    中型开发商目前的估值较一年预测NAV折让63%,对应0.5倍的2016年预测市净率。估值承压将促使开发商通过以下方法释放价值:1)先从港股退市,再以较高估值在A股重新上市;2)以1倍以上市净率的价格出售或分拆资产,然后派发丰厚的特别股息。2016年3月份新世界中国(917 HK)获准以1.15倍的市净率进行私有化。万达(3699 HK)也正以1.0倍的市净率进行私有化操作,我们预计不久将来会有更多的私有化和重组活动。

    出售非核心资产è或派发特别股息

    开发商正在积极出售非核心物业资产(主要是酒店和商场)以提高净资产收益率和资产周转率。世茂房地产(813 HK)已经以40亿元人民币的价格出售北京世茂国际中心,可能还有更多此类项目将要出售。雅居乐(3383 HK)也计划出售大部分出租物业和酒店,总价值约107亿元人民币,相当于其市值的87%。并购市场的活跃也促使非房地产企业寻求出售土地资产,如中集集团(2039 HK)和建滔积层板(1888 HK)。若这些公司出售非核心资产后派发高额特别股息,我们不会感到意外。

    大规模资产重组è或将进行私有化

    瑞安房地产(272 HK)和中渝置地(1224 HK)等开发商正在大规模清理土储。我们估计截至2016年底,中渝置地的净现金和证券资产合计约值每股3.9港元,相当于现价的189%。我们认为大股东有强烈的动机在大规模清理资产后择机退市。总而言之,房地产QE将支撑住宅销售继续保持活跃,同时开发商私有化和重组活动将成为房地产板块估值上调的催化剂。

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