城市草根调研系列报告之四-厦门篇:调控立杆见影,年内或量缩价稳

楼市欣欣向荣,量价快速攀升:2016年1-8月厦门一手房成交219万平米,同比增长11.9%。相比于一手房,二手房成交更加活跃,2016年1-8月月均成交49.7万方,较2015年全年月均值增长60%,占新房成交比值由2014年的58%提升至2016年的182%。政策利好、成交井喷叠加地王频现催生上半年房价暴涨行情,国家统计局数据显示7月末厦门房价同比涨幅达39.6%。8月末厦门住宅库存量降至206万平,去化月数降至9.3个月,5到6月份一度降至5.2个月的低位。上半年销售五强市占率29.3%,其中前四名均为厦门本土国企。144平米以下的首置首改房为成交户型主力,约占全部成交的75.5%,外地购房者比例超过60%。

    岛外量价表现优于岛内,整体依旧供不应求:岛内由于土地供应少新盘较少,近年来成交占比持续下滑。2016年1-8月岛外四区总成交180.5万平米,占全市总成交的82.4%,较2011年提升14.4个百分点。考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外,预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。仍房价涨幅来看,尽管岛内供需关系更紧缺,但由于岛外房价基数更低、加上岛外频频出现地王,导致房价上涨幅度高于岛内。2016年8月集美与翔安区房价同比上涨66%和61%,领涨全市,岛内湖里、思明房价同比涨幅也达到27%和37%。仍各区住宅供销比来看,上半年各区普遍住宅成交面积远大于供应面积,即使供销比最高的海沧区也仅0.8,思明、湖里、翔安供需比均在0.5以下,显示市场整体依旧供不应求。

    地王频出,供应向岛外倾斜:2016年1-8月厦门住宅类用地成交102万平米,同比下降2%。上半年房价大幅上涨直接导致宅地市场火爆,地王频现,8月26日厦门融创30.76亿竞得翔安地块,楼面地价达37512元/平米。1-8月厦门宅地成交楼面均价26815元/平米,较2015年全年均值上升160%,8月宅地成交平均溢价率高达141%。分区域来看,岛内由于土地稀缺加上开发充分,除2015年外近年土地供应持续处于较低水平,岛外四区逐步成为土地供应的集中地。2016年前8月岛外四区土地供应306万平米,远高于岛内的12万平米。

    调控力度持续升级,楼市或量缩价稳:为抑制房价过快上涨,厦门分别出台了7.15限贷和9.5限购新政。根据我们的草根调研情况,豪宅由于总价高,受7.15限贷影响冲击更大,由于外地客购房占比超过60%,限购实施对中小户型等低总价投资型产品冲击较大。9月5日限购前一周厦门一二手房分别成交1028套和2048套,环比分别上涨73.6%和52.8%,限购后快速下滑至414套和1002套。由于价格高位加上限购对外地购房者的限制,四季度厦门成交量或持续滑落,但考虑厦门楼市持续供不应求,加上地王效应仍在开发商亦无降价动力,预计四季度价格或整体平稳。

    楼盘调研小结:限购执行较严,效果立杆见影,:1)限贷对豪宅冲击大,限购对刚需改善冲击大。豪宅由于总价较高,受7.15限贷首付比例上调影响较大;由于外地购房者占比较高,9月 5日限购后,部分中小户型楼盘上访量下降一半以上。2)外地客占比高,超过60%。主要以闽南区域及北京等一线城市投资客居多。3)厦门5月1日前计算房产持有年限,为按照合同签订日期起算而非房产证登记日期,直接导致部分新房才交房不久就已经满2年(出售免征增值税),也是导致房价快速上涨的重要原因。5月1日后改为按房产证登记日期起算。4)首套首付比例2.5成,利率以9折为主。5)限购执行较严。

    风险提示:区域基本面大幅下滑的风险。