房地产行业2016年12月行业月报及投资策略:京津冀一体化加速推进,警惕险资配置政策性风险

11月份房地产板块涨幅4.5%,在申万28个一级子行业中排第8位,同期上证综指和沪深300指数分别上涨4.8%、6.0%,跑输大盘。10月初,我们在政策前瞻深度分析报告中提出的警惕过热城市再度收紧政策,以及可能有新的城市加入调控序列的观点,被11月多城陆续跟进的调控进一步验证。期间我们精选的优质个股录得优异表现,其中招商蛇口涨幅21%、首开股份19%、金融街13%、保利地产13%、北京城建11%、金科股份8%。

    从交易数据及样本住宅平均价格,本轮调控已经初步显效,主要受调控城市成交开始显著缩量,样本住宅平均价格环比增幅普遍收窄(除武汉、成都),要达到房价环比零增长仍需时间,因而调控效果仍待继续观察,行业趋势性投资机会或需要继续等待。

    从百城样本住宅平均价格来看,10月一线四城虽然仍环比正增长,但涨幅已明显收窄,13个热点二线城市10月住宅平均价格除武汉、重庆环比增幅仍在扩大外,均收窄增幅,过快上涨的势头已有所趋稳。11月45城一手房成交面积2307万平,环比一19%(一线_19%、二线-16%、三四线-26%),同比-16%(-线-27%、二线-20%、三四线+5%)。15个城市二手房成交面积751万平,环比-6%(一线-7%、二线-6%、三四线-5%),同比+17%(一线-3%、二线+22%、三四线+97%)。

    土地市场热度回升,楼面均价出现反弹。11月100城住宅类土地总体供应面积0.64亿方(环比+70.5%、同比-15.6%),一线住宅类土地总体供应面积304万方(环比-16.5%、同比-17.7%),供应严重不足。成交土地价格一、二线城市本月出现反弹,成交楼面均价11549元/平、6706元/平,溢价率微降但仍维持高位,一、二、三线分别为39.4%、65.3%、41.5%。

    本月多城陆续跟进调控,上海、深圳均从信贷入手,进一步提高商贷、公积金首付比,广州、北京则从交易资金监管、土拍规则完善方面调控市场,更有嘉兴跟进限购调控,高层对于本轮调控的决心由此可见一斑:各地严抓调控政策的落实,足见调控力度之强,预期短期内调控不会放松。此外京津冀地区城际铁路网规划获批,到2020年基本实现京津石中心城区与周边城镇0.5至1小时通勤圈,京津保0.5至1小时交通圈,重大利好华夏幸福,以及在京津冀资源丰富的北京城建、中国武夷、金融街、京投、首开、金地。

    多城市重量级调控虽然利空行业基本面,对行业和板块均有较大的抑制作用,但我们对于五大城市群发展依旧乐观,调控不改城市发展轨迹,热点城市楼市需求仍将持续外溢,重点个股仍有投资机会,建议关注京津冀城际轨道规划获批重大利好该区域布局的公司,如近期实施的由华夏幸福负责投资建设的廊涿线、固保线均途径华夏幸福产业园区;京唐线、城际线途径通州台湖利好招商蛇口建设台湖新型城镇:其他如城建、中国武夷、金融街、京投、首开、金地等均在京津冀地区集中拿地开发,受益公司有望强于大盘。基于“资源前景”等优势,有望持续获得长期资金配置,如华夏幸福、招商蛇口、金融街、北京城建、保利和首开。前期险资配置加快,价格上涨过快注意短线回调风险。

    风险提示:短期回调风险,政策收紧销售下行,经济恶化等带来行业景气度下降等。