招商房地产周观点&高频追踪报告:强调流动性决定行业指数走势,小票注意安全边际

行业策略:

    (1)全局销量维持回落趋势,各线城市分化,总体来说,一线仍底部震荡,二线调整趋势中波动加大,三线滞后回落(波动较二线偏小),因房地产中周期上行并未结束,政策有利于行业加速调整,从而对未来小周期上行提供弹性,看明年,投资滞后回升保障四季度数据,另外,房价是房地产行业最滞后的变化变量,未来虽有调整压力,但通胀托底,因此,行业大体平稳回调过渡,等待明年四季度往后的第二波小周期。维持房地产中周期复苏至2019年左右的判断,维持明年下半年靠后下一轮小周期开启的判断。

    (2)前期周报我们提示短期房地产股票属于补涨行情,流动性主导指数走势,小票需要注意安全边际。基本面角度看,房地产指数超额收益最佳布局在行业衰退后端和复苏前端,未来1年属于调整区间,指数难有超额收益,未来由流动性主导。11月份开始我们观测到市场流动性转坏,周报提示房地产指数短期由市场流动性主导,提示房地产小票仍需注意安全边际(包括转型类)。往后看,流动性主导指数的特点会比较明显,地产指数的机会来源于跟随的补涨以及主题性机会,明年上半年看国企改革等。

    (3)维持配置观点:低配低折价高周转地产股,持有高折价资源型地产股、小票仍需注意安全边际,未来半年地产指数【难有持续超额收益】(前期提示短期补涨已兑现)。

    a.地产上下游机会虽指数层面强于地产,但地产投资滞后回升,房价在通胀托底下表现刚性,提升高折价资源型地产股估值。往后看,传统地产股的超额收益机会仍在资源型公司(核心逻辑看价格),有安全边际,也有长期土地红利,短期市场流动性导致的调整带来错杀机会,重点城市房价小周期有调整压力,但仍未完成中周期上行;周转型公司(核心逻辑看销量),投资重在择时(目前时点对应销量边际往下),显然不是配置的最佳时机;持有型公司低利率环境下估值偏高,难有超额收益,估值的顶难以超过25X

    b.央企和国企改革发酵明显,继续推荐深圳地区地产央企Pair组合,关注深圳/上海等地国企改革

    c.前期小票仍需注重安全边际,商誉高的地产股维持谨慎配置,具体清单请联系我们