地产行业周报:成交延续低位,政策基调偏紧

本周观点:本周中央经济工作会议明确强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,同时继7月末首提抑制资产泡沫后,本次会议更是明确提出抑制房地产泡沫,尽管会议仍强调三四线去库存,坚持分类调控,因城因地施策,但政策基调已明显偏紧。2017年尽管行业面临基本面下行和政策收紧,但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁,板块仍孕育着机会。在定价权变迁中,建议把握以下投资机会:1)基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制,建议做好择时和波段操作;2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股;3)国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。

    本周成交:成交环比上升。本周重点城市成交53721套,环比升4%,同比降13%,其中一线城市环比降1%,二线城市环比升5%,三线城市环比升5%,低于2016年周均9.9个百分点,2016年日均成交环比2015年升19.2%。推盘量上升,去化率环比下降。上周(12.5-12.11)重点城市新开盘40个项目,推出房源12004套,环比升105.5%,高于2016年均值51.1个百分点。平均去化率66%,环比降8个百分点。一手商品房12月日均成交:环比上升同比下降。截止12月17日,12月重点城市日均成交套数环比升5%,同比降21%。其中一线城市环比升22%(同比降28%),二线城市环比升1%(同比降17%),三线城市环比升5%(同比降31%)。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升2%,同比降54%。19城二手房挂牌套数环比升1%。在经历前期房源整理后,挂牌量继续小幅回升,12月17日19城市二手房挂牌套数27.4万套,周环比上升1%,其中深圳升0.59%、北京升0.15%、沪升3.5%、广州升1.8%、南京升2.1%。

    本周动态:本周中央经济工作会议召开。平安观点:明确住房定位,政策整体有保有压:会议明确强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,同时继7月末首提抑制资产泡沫后,本次会议更是明确提出抑制房地产泡沫,尽管会议仍强调三四线去库存,坚持分类调控,因城因地施策,但政策基调已明显偏紧。会议同时强调防止出现大起大落,考虑到核心城市当前库存普遍较低,房企普遍资金状况较佳亦无降价动力,我们判断至少明年上半年房价难有大落,而成交由于高基数回落为意料之中,因此至少明年上半年调控难有松动。“货币”及“土地”两手抓:宽货币和土地供需区域失衡为本轮房价上涨重要推手,会议强调宏观管住货币,严格限制信贷流向投资投机性购房,同时房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。国庆后主要调控城市明显提高于套房首付比例,未来不排除更多城市“银根”收紧,而提高住宅用地供应,根据人口流动情况分配建设用地指标,控制地方政府对“土地财政”的依赖,有望缓和部分房价过快上涨城市的供需压力。