房地产行业周报:库存连续两周上升、投资关注改革

行业跟踪(2016.12.16-2016.12.22)

    一手房:环比下降0.14%,同比下降21.33%本周安信跟踪60大城市一手房合计成交7万套,环比下降0.14%,同比下降21.33%,累计同比上升16.85%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-29.86%、-8.2%、10.65%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-48.93%、-31.03%、-19.17%、37.96%。

    二手房:环比下降0.59%,同比下降30.13%本周安信跟踪的17个城市二手房成交合1.67万套,环比下降0.59%,同比下降30.13%,累计同比上升31.18%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-21.3%、5.99%、12.08%。

    库存:可售套数环比环比上升0.36%截止本次统计日,全国24大城市住宅可售套数合计67.92万套,去化周期25.1周,环比上升0.36%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.8%、1.09%、-0.63%;一线、二线及三线去化周期分别为25.7、20.6、29.6周。

    土地(2016.12.12-2016.12.18):供应量、成交量环降,挂牌价、成交均价环升本周土地供应建筑面积环比下降61.67%,同比上升29.17%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别8.26%、-79.87%、-31.2%;挂牌均价环比上升18.68%,同比下降6.41%;本周成交土地规划建筑面积环比下降21.27%,同比下降18.86%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别87.02%、-44.67%、6.92%;成交均价环比上升73.51%,同比上升110.23%;成交总价环比上升36.6%,同比上升70.53%。

    政策:财政部明确金融、房地产开发及教育服务等增值税政策

    公司跟踪:华夏幸福:全资子公司京御地产拟收购河北精锐房地产开发有限公司70%股权,暂定交易价款为12.75亿元

    投资建议:1)上周一二手房环比双双微调,量缩格局持续;一手房环降0.14%,其中北京、上海换降48.93%、31.03%,深圳一手成交回暖,环升37.96%;二手房环降0.59%,一线城市领跌,二三线城市有所回暖;可售库存方面,小幅增长0.36%,较上周有所减缓,但整体库存积压较为显著,去化压力提升,关于真实库存的测量,我们在年度策略报告上通过统计局口径(商品房待售面积)、房管局口径(可售面积)、以及真实库存(商品房待售面积4.05亿方+未开工面积26.65亿方+在建未售34.1亿方)三个维度进行测量,指出自15年中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为供给侧结构性改革任务之一以来,库存去化取得阶段性的成果,但考虑行业真实库存约66.98亿方,按照过去六年平均销售面积11.39亿方的去化速度,去化年份约5.88年,房地产去库存仍然任重而道远;2)政策方面,上周武汉限购再升级,新增住房限购范围东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域,新增区域本市户籍暂停在以上区域购买第三套住房,非本市户籍购房需连续在本市缴满2年社保或个人所得税证明;郑州收紧公积金贷款政策,首套房贷款需与公积金缴存余额、年限挂钩;3)板块基本面,调控升级所带来的后续影响继续发酵,对居民信贷的全面性调控使成交量显著回落,房企再融资端受限;我们推荐2017年地产股主要三大主线地产:融资能力强(蓝筹和国企背景)、土地储备优、改革预期浓;我们认为应该规避高杠杆公司,建议关注(1)资质优良,融资能力强:保利地产、招商蛇口、华侨城、金融街;(2)优质土地储备雄厚:北京城建、上实发展、新湖中宝;(3)国企改革预期高:中房地产、京能置业、上实发展。四季度首推:保利地产、招商蛇口、上实发展、京能置业。

    风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。