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房地产行业:3月行业前瞻,销售持续分化

类型:行业研究  机构:申银万国证券(香港)有限公司   研究员:Kris Li  日期:2017-03-03
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根据我们跟踪的约40城新房销售和约20城二手房销售数据,我们发现受到调控政策影响的城市销售放缓趋势仍在持续,而同期未受调控的城市销售表现仍维持稳定。

    销售显著分化。在我们跟踪新房销售数据的43个城市中(占全国交易量约为20%),新房销量1月同比下跌28%,而2月同比出现回升,增长约8%,因此,1-2月总体相比去年同期同比下跌约15%。具体来看,在今年1-2月,12个过热城市(2016年四季度共计有16个城市出台严厉调控政策)新房销量同比下跌37%(1月同比下跌45%,2月同比下跌23%),相比而言,因春节假期之后销售有所复苏,其他未受调控的30余个城市新房销量同期同比增长7%(1月同比下跌11%,2月同比增长37%)。

    房价有所松动。国家统计局于2月22日公布的最新70城房价指数显示,房价延续2016年末以来的疲弱趋势,70城房价指数2017年1月环比稳定在0.24%,相比2016年12月环比为0.26%,这也是自2015年5月以来连续第21个月环比保持为正。在此轮上升周期中,房价指数环比增速曾于2016年9月创出新高,达1.8%,但自2016年10月实施热点城市定向调控以来,其环比增速延续放缓趋势至今。具体来看,16个实施严厉调控的城市中,绝大多数城市环比延续2016年四季度以来的放缓趋势,并在2017年1月环比出现下跌,表明调控政策正逐步起效。而与此同时,其他未受调控城市的房价仍大体维持稳定,未受调控的54个城市中,仍有超过40个城市1月房价环比走升。

    信贷小幅收紧。我们再次强调,按揭贷款的审批宽松程度及利率是决定2017年中国房地产市场走势的最关键因素。我们宏观团队认为今年年内将不会有加息(长期借款利率维持在4.9%),但我们注意到,商业银行正开始逐步收紧对首套房贷款的利率优惠,折扣力度从10-15%降低至5-10%,而对二套房贷款在利率上浮10%的基础上,审核更加严格。具体来看,按揭贷款的平均利率从2014年三季度的7%高位逐步降低至2016年一季度的4.6%,并在2016年二季度至四季度期间维持稳定在4.5%的低位,我们估算其在2017年一季度已实际回升至4.75%,而我们将5%作为支撑购房者情绪的临界水平,也是我们之后观察的重点。

    新房销量预测。国家统计局将于3月14日公布全国范围内1-2月新房销售数据,考虑到未受调控的城市销售维持稳健,我们预计其将实现低个位数的同比正增长(2016年全年同比增长22%,但12月单月增幅已放缓至10%)。至于3月销售表现,由于受到去年同期高基数的影响,我们预计其同比增速进一步走弱。具体来看,在我们持续跟踪的43个城市中,我们预计总体3月新房销量将同比缩减约30%,由此带动2017年一季度同比跌幅扩大至20%。因此,全国数据来看,我们预计3月将出现同比双位数下滑,拖累一季度新房销量由此呈现同比负增长,但跌幅仍将控制在个位数内。此后三个季度将因继续高企的基数而呈现跌幅进一步加大,因此我们此前预测2017年全年将同比下跌约15%。

    聚焦3月两会。我们预计2017年房地产政策总体仍维持严格调控,而通过改革税收政策和土地制度以建立房地产市场长效机制将成为2017年政府工作关键词。值得注意的是,房产税将有可能成为改革重点,因此我们会密切关注即将于3月召开的全国人民代表大会所释放的政策基调。此前政府曾表示将于2017年完成征收房产税的立法工作。如果此次政府工作报告中未能正式明确该时间表,那我们认为2018年在目前已开征房产税的上海和重庆基础上进一步扩大试点城市范围的可能性很小。

    维持标配评级。大中型香港上市的内地开发商股价自年初以来已反弹上涨约20%,同期恒生国企指数仅上涨约10%,目前板块估值已回升至6.5倍17年PE,0.8倍17年PB,净资产值折价约40%。我们维持板块标配评级,并建议投资者注意开发商将于3月公布的2016年年报业绩将存在明显分化。我们持续推荐远洋集团(3377:HK,买入,高分红),保利置业(119:HK,买入,重组题材),龙湖地产(960:HK,买入,业绩超预期),并建议投资者回避融创中国(1918:HK,减持)、富力地产(2777:HK,减持)、合景泰富(1813:HK,中性)和世茂房地产(813:HK,中性)。

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