宏观周报:楼市调控再升级,关注中长期政策

本周多地出台楼市调控政策。周五北京、广州的调控新政更是引发广泛讨论。事实上环北京三线城市的限购限贷政策早已正式开启,3月1日河北保定涞水县、涿州市就已分别出台限购政策,提升首付比例,同时其他重要二三线城市在本月也陆续出台了楼市新政限制炒作热情。各地限购政策的又一轮批量发布一方面彰显了政府楼市风险防控的决心,另一方面又侧面印证了今年年初楼市热卷土重来的苗头。

    本周国家统计局发布的2月份房价数据显示了年初以来房价新一轮上涨周期的形成和结构性特点:①从环比走势上来看,在去年10月限购政策出台导致一线城市房价暂时止涨之后,近三个月一线城市房价上升势头重启,去年12月、今年1月、2月其二手房环比增速分别为0.2%、0.5%、0.9%,环比增速走势反弹显著(考虑到当前一线城市土地供给整体受限,二手房对一线城市楼市的反映显然更加真实);②从环比增速绝对数值上看,2月份一、二、三线城市二手住宅价格环比分别为0.9%、0.5%、0.3%,新建住宅价格环比分别为0.1%、0.3%、0.4%,显示一线城市二手住宅房价上涨力度仍然明显强于二三线城市。而从北上广深四个城市分别来看,统计局二手房房价指数显示当前北京和广州二手房房价升势较为强劲,而上海和深圳则有小幅回调,这主要则是由于京广两地在上一轮调控中政策限制相对较为宽松。综合来看北京在此轮房价上升周期中占据领导地位,其交易和价格动态最值得关注。 高频数据显示,本周北京房屋成交套数(二手房与商品房合计)反弹显著,基本回升至去年楼市热时期的震荡中枢(其中也存有限购传闻的助推作用),本周五(房地产调控新政发布当天),北京房屋销量(二手房与商品房合计数量)更是在前日基础上大幅上升30%,而本周六(调控新政实施第一天)楼市交易行情仍然热度不减,相对与以往周末相对较低的交易量来看,本周六的房屋销售数量是今年春节以来周末销量均值的3.8倍,充分显示了当前的购房热情。

    本轮密集出台的限购政策显示政府与购房者博弈继去年930之后的再次升级。从全国范围来看,930调控趋严之后,30个大中城市商品房成交量回落显著;此番调控进一步升级,可能使得年初以来有所改善的商品房成交再度遭受打压,商品房销售增速也将迅速回落。而从一线城市来看,北京在限购首日的销量似乎尚未受到调控新政的较大冲击。当前一线城市刚需与投资情绪并存,超大城市的人口聚集效应与控制新增供地的总体政策背景,为一线城市的房价提供了基本支撑。若后续楼市交易火热继续延续,一线城市中长期的调控政策,如增大供地面积、加速都市圈、甚至房地产税改革都有可能加速推进。