保利地产:收购保利香港50%股权,开启集团地产业务平台整合

事件

    保利地产11月30日晚发布公告,拟以现金方式收购保利集团持有的保利香港控股50%股权,成交价23.8亿元,并将承接其27.7亿元股东借款本金及利息。

    评论

    此收购意在整合保利集团境内地产业务。被收购标的保利香港控股当前持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%表决权),通过此次收购保利地产将持有保利置业约20%股权。未来保利集团境内新增房地产开发项目将全数由保利地产为主进行开发,保利地产与保利置业的潜在同业竞争问题将得以有效化解。

    收购价格极具吸引力。保利置业当前总土地储备2050万方,权益土储1367万方,按此次收购价格推算的权益土地成本每平米3676元。考虑保利置业今年房地产项目销售均价13875元/平方米,净负债245亿,测算得到公司总资产值(GAV)约550亿,净资产值(NAV)300亿左右,20%权益对应净资产值约60亿,此次51.5亿元总成交代价对应NAV折让14%。

    保利地产龙头地位将进一步提升。保利置业今年销售金额预计超350亿元,相当于保利地产销售规模的10%。此次交易将扩大保利地产在珠三角、西南等地区的业务规模,提升其在上海、宁波、南宁、贵阳、香港等市场的市占率,有利于进一步巩固其行业龙头地位。

    财务风险可控。保利地产三季度末在手现金651亿元,而一年内到期借款和非流动负债仅188亿元,此收购对公司现金偿付能力无显著影响。

    重申公司低估值、高增长推荐逻辑。考虑收购带来的利润和NAV增厚,我们上调2018年每股盈利预测2%至1.61元,上调每股NAV10%至14.4元。公司今明两年业绩累计增幅超50%,而当前股价仅对应10.0/7.8倍2017/18e市盈率(较新NAV折让12.5%),估值显著低于其他行业龙头。我们维持推荐评级,上调目标价17%至16.56元,对应13.1/10.3倍2017/18e目标市盈率,较目前股价有31%上行空间,主要因收购带来的公司业务布局扩大和市占率提升。

    风险

    房地产调控大幅加码,业绩增速不及预期。