房地产行业周报2019年第01周:首周开门红,政策红包雨

本周板块上涨1.68%,行业排名第9,跑赢大盘:本周五大盘强势反弹2.40%,行业普涨,全周累计上涨0.84%,地产板块周五上涨2.60%,全周上涨1.68%,跑赢大盘0.84pct,继续维持较为明显的超额收益。28个行业中,板块表现排名第9,军工、非银和计算机分列前三。本周重点公司基本均有上涨,新城涨幅为5.95%表现不俗,万科、保利和中南涨幅均超3%,仅华侨城和世联行本周收跌,分别为-3.46%和-5.32%。本周末板块PE及PB估值为8.48X及1.35X,估值依然于底部区域区间震荡,一年中枢和三年中枢仍保持下移趋势。

    央行全面降准1%、青岛高新区暂停摇号等:1)降准:从宏观背景来看,一方面节前资金缺口较大,降准有利于对冲节前流动性波动,另一方面12月PMI下滑至49.4%,2018年下半年来持续下行,12月创2016年3月新低,宏观经济下行压力较大,本次降准可能也有逆周期调节的因素。2)考虑到行业下行压力较大,在因城施策、分类指导的基调下,预计部分供给潜力大、人口吸附能力弱的三四线城市调控政策可能会跟进调整,政策调整的力度会不会由“托底”转变为“刺激”有待观察。

    首周新增供给同比维持高位,去化率有所提升,一线表现突出:2019年首周重点城市新增供给同比维持高位,成交同比上升14.2%,去化率也有提升,去化周期小幅下降至10.23个月。分一二三线来看,2019年首周二三线重点城市新增供给同比升幅较大,从成交来看,一二三线同比分别为42.1%/5.7%/15.7%,一线继续表现突出。去化率方面,一线回复到1以上,而三线继续下降。截止本周末一二三线去化周期8.61/6.04/18.52个月,2018年末分别为8.69/6.15/18.29个月。

    维持“推荐”评级:目前来看央行货币政策已经逐步转向宽松,房地产行业政策也在“因城施策”的基调下出现改善,宏观及行业政策利好叠加,我们预计2019年行业大概率将维持平稳,不排除政策力度进一步加强而有超预期的表现,而板块估值仍然处于历史底部区域。我们维持对板块“推荐”的评级,板块个股方面建议关注低估值龙头房企新城、万科及保利。

    风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期