中国房地产行业:每周趋势,销量小幅反弹,库存持续攀升;土地出让增长

本周要点2019年1月份第二周交易量环比上升21%,同比下降7%,较2018年12月份均值(基于中值计算)低18%。中部和西部地区环比表现领先,成都(环比+198%)、焦作(环比+184%)和芜湖(环比+158%)升幅最大。

    库存环比微升0.3%,同比上升23.8%,库存月数为15.2个月(12月份平均为14.9个月)。库存上升主要出现在宁波(环比+7%)和东营(环比+4%)。

    土地交易面积环比上升35%,金额环比上升28%。排名前十的城市土地成交均值为人民币35亿元(上周为28亿元),其中苏州(79亿元)和郑州(47亿元)领先。

    价格:五个主要城市的中原经理指数(CMI)均值环比上升2.9个百分点,表明二手房价格上涨预期走强;中原报价指数(CAI)环比上升5.3个百分点。

    主要新闻/事件1) 1月8日,海口市出台新政进一步加强楼市调控,暂停向企事业单位出售商品住宅, 规定2018年4月22日后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅,并重申了抑制房价上涨的决心。

    2) 融360数据显示,2018年12月份全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降3个基点,为2016年7月份以来的首次环比下降。在融360监测的35个城市中,12月份上海利率最低,为5.09%,环比下降10个基点;武汉利率最高,为6.24%,环比下降2个基点。12月份二套房贷款利率维持下行走势,环比下降2个基点至6.04%(11月份环比下降1个基点)。

    表现和估值过去一周,在我们覆盖的海外和内地上市开发商中,SOHO中国(+5.5%)和金地集团(+2.2%)股价涨幅最大。

    我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2018年底预期净资产价值平均折让50%,对应1.2倍的2018年预期市净率,而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为42%和1.7倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让38%,对应1.4倍的2018年预期市净率,而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为53%和2.2倍。

    首选股(强力买入):碧桂园,12个月目标价格20.20港元;世茂房地产,12个月目标价格35.20港元。

    首选股面临的风险:调控政策持续存在导致行业财务状况恶化;经济增速大幅放缓。