房地产行业:板块仓位持续提升,防御价值不断凸显

2018Q4地产板块相对收益领先,基金重仓前十大地产股相对收益凸显:2018年第四季度,申万地产板块绝对收益和相对收益分别为-6.2%和7.1%,板块防御价值凸显。从市盈率角度来看,申万地产板块PETTM(整体法)自2015Q4后持续下杀,2018Q4处于近6年最低水平,仅为8.8倍,比2017年同期下滑45.1%。2018Q4基金重仓前十大地产股多数市场表现乏力,虽2018年10月19日-11月20日板块有反弹行情,但涨幅已经被抹平,2018年Q4龙头房企万科A、保利地产分别下跌3.1%和2.0%,但具备相对配置价值。

    2018Q4房地产业位列全部基金持仓市值第四位,占比高达5.1%,超出标准行业配置比例0.7个百分点,混合型基金超配地产。纵向对比来看,从2017Q1到2018Q1,基金持有房地产行业占股票投资市值比不断提升,而自2018年Q2开始投资市值缩减后,Q4占比明显提升,占比高达5.1%,超出标准行业配置比例0.7个百分点,比2018年Q2超出1.5个百分点,为2015年以来最高。另外,2018Q4股票型、混合型和债券型基金对于地产行业的配置比例环比均有所上升,占比分别为4.1%、6.3%和4.0%,混合型基金超配地产,其自2018Q3以来分别超配0.65和1.93个百分点,股票型、债券型仍低配地产。

    地产头部个股持仓集中度显著提升,“头部效应”明显。2018Q4基金重仓股中地产股数量达到54个,环比上涨31.71%。2018Q4基金持有的前十大地产股市值占配置地产板块市值的92.6%,较2017Q4提升了8.6个百分点。万科A的持股市值占基金股票投资市值比Q4达到0.79%,比Q3增长52.34%。保利地产的持股总市值最高,占股票投资市值比的0.84%。另外,金科股份、华夏幸福持有市值增长较快。持仓增量最多的是保利地产、万科A、华夏幸福、绿地控股、招商蛇口、荣盛发展、金科股份、金地集团、华侨城A、光大嘉宝。从长期来看,基金重仓股中地产股的数量变化与地产周期的变化类似。

    投资建议:行业政策底的支撑依旧有效,看好板块相对收益。我们重申择股原则“高信用、低估值、稳分红”,坚决配置头部地产个股,推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金地集团(002146),港股推荐融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)、中国金茂(0817.HK)等。

    风险提示:房地产调控政策风险,行业信用紧缩风险等。