金科股份(000656)2019年三季报点评：业绩、销售靓丽 创新型持股计划护航

3Q19 业绩同比+82%，利润率双升、预收款覆盖率进一步走高

    3Q19 营业收入423.0 亿元，同比+60.7%；归母净利润39.8 亿元，同比+81.7%，贴近此前业绩预告上限；基本每股收益0.74 元，同比+85.0%；毛利率和归母销售净利率分别为30.1%和9.2%，同比分别提升4.1pct 和1.1pct；三费费率为9.9%，同比下降1.5pct，其中销售费率和财务费率分别下降0.6pct 和0.7pct。

    公司业绩高增源于交房规模及整体销售毛利增加。报告期末，资产负债率和净负债率分别为83.8%、144.3%，分别同比持平、-4.7pct。19Q3 末，预收款达1,043.2 亿元，同比+49.5%，较19H1 末+11.0%，可覆盖18 年地产营收2.7 倍，较19H1 末提升0.2 倍，预收款高覆盖将保持业绩持续高增。

    3Q19 销售1,255 亿、同比+45%，全年销售望超预期，拿地额/销售额49%

    3Q19 销售金额1,255 亿元，同比+45%；销售面积1,248 万方，同比+29%，销售稳步增长。公司19 年全年销售目标1,500 亿元，对应同比+26%，全年大概率将超计划完成。拿地方面，3Q19 新增土地储备项目140 个，土地投资614亿元，占比当期销售49%，拿地较积极，权益地价400 亿元，计容建面2,446万方，同比+38.1%。19H1 末可售面积约5,600 万方。考虑到19 年计划新开工约3,000 万方、同比+11%，并考虑到年末在建面积预计约5,500 万方，19 年新增可售货值3,200 亿元，充足可售保障19 年销售大概率超计划完成。

    物管合同管理面积2.4 亿平、估值可观，创新性员工持股确保业绩高增

    19H1 公司物业管理营收12.0 亿元，同比+84%；净利润1.59 亿元，同比+260%；19H1 末，累计合同管理面积达2.39 亿平，服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19 年全年计划新增合同管理面积5,000万方，18 年金科物业综合实力排名11 位，后续物管估值或将逐步体现。6 月6日，公司股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》，持股计划占比不超过10%，单个参与人不超过1%。其中，一期持股计划资金总额不超32 亿元，其中员工自筹资金不超16 亿元；二期至五期资金来源于专项基金，若2019-22年业绩分别达51、62、74、82 亿元，复合增速20%，则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。

    投资建议：业绩、销售靓丽，创新型持股计划护航，维持“强推”评级

    金科股份作为渝派房企的代表，立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25 城”展开，在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时，逐渐加大其他区域投资，实现全国均衡布局，并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。3Q19 公司业绩大增82%，业绩进入丰收期，并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外，目前金科物业综合实力排名11 位，后续估值或也将逐步体现。我们维持2019-21 年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65 元，对应19-20 年PE 分别为7.0 倍和5.2 倍，18 年股息率高达5.3%，维持目标价10.00 元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧