万科A(000002)：销售下滑 拿地稳健 长逻辑不改-万科10月销售数据点评

事件描述

    公司10 月实现销售面积271.3 万平，同比下降20.5%；实现销售金额433.8 亿元，同比下降19.8%；1~10 月份累计实现销售面积3332.9 万平，同比增长2.8%；实现销售金额5189.9 亿元，同比增长6.9%。

    事件评论

    10 月销售面积与金额分别同比下降20.5%、19.8%。公司10 月实现销售金额433.8 亿元，同比下降19.8%；销售面积271.3 万平，同比下降20.5%；当月销售均价15990 元/平，较上月的15370 元/平上涨4.04%。1-10 月实现累计销售金额约5189.9 亿元，同比增长6.9%；累计销售面积3332.9 万平，同比增长2.8%，累计销售均价15572 元/平，环比上涨0.24%。10 月公司销售面积与金额同比下滑或与去化率下行背景下，10 月公司推盘节奏不激进相关。

    10 月公司拿地稳健，拿地总建面同比增长34.5%。10 月公司拿地建面500.6万平，同比增长34.5%；1-10 月累计拿地建面3548.5 万平，同比下降15.4%。

    拿地价款方面，公司10 月单月拿地总价205.4 亿元，同比增长6.6%；1-10月累计拿地总价约2123.6 亿元，同比下降约10.6%。拿地强度方面，1-10月累计拿地面积/累计销售面积比例为106.5%（1-9 月为99.6%），累计拿地金额/累计销售金额比为40.9%（1-9 月40.3%），公司拿地依然稳健审慎。

    10 月拿地聚焦二三线城市，拿地均价同比明显下降。公司10 月拿地总建面500.6 万平，集中在二线及强三线城市，其中二线城市约287.5 万平（占比57.4%），三线城市约为213.1 万平（占比42.6%）。拿地成本方面，10 月公司拿地均价4103.04 元/平，同比明显下降20.69%，主因公司在三线城市拿地占比提升导致楼面均价下降。

    投资建议：龙头房企经营稳健，行情轮动下估值仍有提升空间。公司作为龙头房企销售积极，经营稳健，净负债率处于行业低位。在稳住住宅开发基本盘基础上拓展多元化业务，有望获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021 年EPS 为3.64、4.37、5.24 元，增速为22%、20%、20%、对应PE 分别为7.38x、6.14x、5.13x，维持“买入”评级。

    风险提示： 1. 流动性环境或存不确定性；

    2. 房地产业务的调控政策或存不确定性。