房地产2019年11月投资策略：聚焦优势地产股

10 月投资组合回顾及11 月组合推荐

    我们10 月组合为保利地产，自报告发布至今（10 月11 日至11 月7 日）下跌6.0%，我们认为原因如下：①公司股价自5 月下旬至10 月上旬累计涨幅近40%，三季度呈加速上涨态势，大幅跑赢大盘及行业指数，因此十月份有获利回吐压力；②公司第三季度销售增速较上半年有所放缓。我们认为，股价的短期回调并不影响我们推荐公司的长期逻辑，11 月组合为保利地产（央企龙头、“低估值+双增长”），金地集团（显著受益于一二线楼市边际改善、“低估值+双增长”）。

    行业动态跟踪

    10 月以来，楼市热度略有降温，根据中国指数研究院数据，2019 年10 月，北京、深圳、南京、西安、青岛等热门一、二线城市新房成交环比有所回落，北京、深圳等城市二手房成交环比亦回落，土地市场呈平稳态势，百城土地流拍率、土地溢价率均维持在稳定水平。进入10 月，各地调控以稳为主，天津、三亚、南京六合、燕郊等地区适当放宽人才购房政策，以满足合理的自住需求，此外，货币政策继续放松：①自央行于9 月16 日全面降准50bp 之后，再于10 月15 日和11 月15 日分别定向降准50bp；②于11 月5 日下调1 年期MLF 利率5bp。

    公司动态跟踪

    根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2019 年1-10 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30 房企销售额增速分别为8.1%、10.3%、11.4%、16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得45%、36%、35%、32%、32%的增长。

    板块表现及估值变化

    自10 月策略发布至今，申万房地产指数涨幅-1.1%，跑输沪深300 达3.8 个百分点，在28 个行业中排第13 名。根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块52 只地产股的2019 年wind 一致预期，截至11 月7 日，板块动态PE 为7.2 倍，比2018 年10 月18 日的底部估值水平（6.9 倍动态PE）高4%，处在近几年的次低位。其中，金地集团、新城控股、华侨城A、华夏幸福、保利地产、金科股份的2019 年动态PE 比2018 年10 月18 日分别高30.1%、25.8%、18.9%、13.5%、13.3%、13.0%。

    投资建议及行业评级

    2019 年以来，房地产行业基本面展现出较强的韧性，我们认为，在货币政策持续放松的大背景下，2020 年的行业基本面的格局很可能与2019 年较接近。如前所述，当前板块动态PE 处在近几年的次低位，我们认为“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”的优势地产股长期仍具备配置价值。

    风险

    市场的风险及研究框架的风险。