房地产2019年三季报总结及全年业绩前瞻：增长是主基调 业绩锁定性较佳

前三季业绩增长较好

    房地产板块2019 年前三季度的营收和净利润主要结转于2017 年上半年的销售，部分结转于2016 年下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块2019 年前三季业绩整体较好：板块2019 年前三季度营业收入同比增长22.0%，归母净利润同比增长11.7%，56%的房企归母净利润实现了正增长。

    市场关注的2019 年三季报财务指标

    板块盈利能力略有下降，个股出现分化：①2019 前三季度，板块毛利率为31.6%，较上半年末下降1.0 个百分点；板块净利率为11.9 %，较上半年末下降1.4 个百分点；②在板块131 家上市公司中，58%的房企毛利率同比提升， 44%的房企净利率同比提升，42%的房企ROE 同比提升，45%的房企ROIC 同比提升；负债水平保持稳定：截至2019 年三季度末，板块净负债率为99.7%，较2019年中期下降0.2 个百分点；剔除预收账款后的资产负债率59.5%，较22019 年中期下降1 个百分点，行业负债水平保持稳定；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.1，板块短期偿债能力维持稳定的水平；少数股东权益占比提升：板块2019 年前三季度“少数股东权益比”为27%，较去年同期提升2.9 个百分点；在板块131 家上市公司中，约63%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；三季度去化速度明显加快：板块2019 年三季度的回款存货比为21%，较2019年二季度10%高出7.1 个百分点，表明从预售回款层面，房地产板块三季度去化速度明显加快。

    优势房企业绩锁定性较佳

    板块全年营收及利润主要结转于2017 年销售，这一期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股，全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对52 只地产股业绩预测，整体法算出2019 年三季度末预收款达29351 亿元，在满足2019 年wind 一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定2020 年wind 一致预期营收的67%。

    优势房企销售表现优异

    根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2019 年1-10 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30 房企销售额增速分别为8.1%、10.3%、11.4%、16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得45%、36%、35%、32%、32%的增长。

    优势地产股长期仍具配置价值

    2019 年以来，投资、销售、新开工、施工等行业指标均展现出较强韧性，我们认为，在货币政策持续放松的大背景下，2020 年的行业基本面的格局很可能与2019 年较接近，展现出一定的韧性。截至11 月7 日，板块动态PE 为7.2 倍，比2018 年10 月18 日的底部估值水平（6.9 倍动态PE）高4%，处在近五年第二低位。在当前时点，我们认为“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”的优势地产股长期仍具备配置价值。

    风险

    市场的风险和研究框架的风险。