房地产时事点评：房地产调控不宜再收紧 楼市从严格调控期渐入成果稳固期

核心观点：

    2019 年，房地产行业经历了严厉的调控周期，各类政策频出，对于未来政策走势，我们认为，短期内房地产行业政策既没有再紧的必要，也没有大幅放松的可能，仍将在“房住非炒”的基调下进行结构性相机调整。

    1、政策没有再度收紧的必要：

    （1）销售业绩放缓，房企销售业绩“金九银十”成色不足。

    2019 年1-9 月全国商品房销售面积依旧维持负向增长，同比增速为-0.1%；而且，2019 年房企销售业绩普遍放缓，金九银十期间，除规模房企外，其他房企销售业绩未如预期。

    （2）房企资金链承压，投资谨慎，土地市场冷淡。在严厉的政策调控下，房企在资金端存在一定压力，在投资上更趋谨慎，土地市场表现冷淡，2019 年1-9 月，土地购置面积同比减少20.2%，降幅虽有收窄，但是依然处于负增长区间。于政府而言，土地市场成交冷淡也会变相增加政府财政压力。

    2、短期内，政策不存在大幅放松的可能。2019 年1-9 月，全国房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所收窄，但仍维持较高水平，短期内，政策不存在放松的可能性。

    房地产调控的目的在于维持房地产行业的稳定发展秩序，2019 年7 月31 日，中央政治局会议提出“不将房地产行业作为短期刺激经济的手段”已然明确了房地产行业定位，“房住非炒”的调控基调难有根本改变。房地产行业政策调控已取得一定成效，未来，“因城施策”和“一城一策”的运用或将具有更大的灵活性，城市间、城市内政策将更多进行不同程度的相机调整。我们意识到现金回款的重要性，以资产周转率超过0.25 的企业为例，当回款降低20%时，在所有类型企业中面临的现金流压力最大，而只有当回款维持往年或者增长20%后，现金流压力才会大幅下降，主要原因是这类企业一方面对现金回款的依赖性很大，另一方面对外投资的资金流出也比较多。