经营收入核算内容分析

在确认开发产品经营收入时，应按权责发生制以销售实现为依据。所谓销售实现，经营收入核算一般有两个标志：一是开发产品的产权（所有权或使用权）已经转移，并经营收入核算将开发房地产交付购买人或租用人；二是价款已经收到或者已取得了收取价款的权利。经营收入核算根据以上两个标志：（1）土地转让收入和商品房销售收入，应在转让土地、销售商品房办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时，确认为经营收入实现。（2）代建房屋和代建工程结算收入，应在代建房屋和代建工程竣工验收、办妥移交手续、开具结算账单，并同时收到价款或取得了收款的证据，确认为经营收入实现。（3）配套设施销售收入，应在转让配套设施、经营收入核算办妥财产交接手续，将配套设施工程价款账单提交有关单位，并收到价款或取得了收款的证据，确认为经营收入的实现。（4）出租房租金收入和土地租金收入，应按企业与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认为出租房和土地租金收入的实现。合同或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。（5）分期收款方式销售开发产品的经营收入，可按合同规定的收款时间分次转作经营收入。

开发企业在销售商品房时，如规定一次付清价款的购房者能获得一定折扣，可按净额法，即对商品房销售收入按扣除折扣后的销售收入净额入账。如规定一次付清房屋价款的购房者获得2%的折扣，则在购房者一次付清房款80000元时，开发企业就以销售收入净额78400元（80000-80000×2%）入账。开发企业实现的房地产经营收入，应按实际收到或应收价款记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入”或“主营业务收入”科目的贷方。