房地产市场2022年现状分析

2013年9月，A银行呼和浩特分行为鄂尔多斯某商贸公司办理了4亿元的经营性物业支持贷款，房地产市场特定资产为该公司名下某百货商场一层和3~5层，房地产市场贷款用途为该百货商场的经营周转、物资储备、装修及置换他行贷款，房地产市场期限为5年，房地产市场利率为人民银行规定的对应期限贷款基准利率上浮10%，抵押物为上述特定资产，房地产市场抵押率为60%，房地产市场按年等额还款，每半年还款一次。该笔贷款在仅正常还款一期后（归还4000万元）便出现了违约。

贷款在客户选择等方面存在以下明显的问题：首先，当地房地产市场已发生巨大变化，但当地分行对市场变化及眼前的风险不够敏感。从2011年起，房地产市场鄂尔多斯的房地产交易量明显下滑，多家媒体开始报道鄂尔多斯康巴什“鬼城”的新闻。2012~2013年，鄂尔多斯的房地产销售面积不足2011年的一半，房价暴跌。2011年初，鄂尔多斯房价平均约为8000元/平方米，但2013年9月办理本笔业务时，房价下跌至不到4500元/平方米。第二，当前电商和网购对传统商业造成了巨大的冲击，当地分行对此缺乏必要的前瞻性。该商场一层为农副产品批发，2~7层分别为日用百货、土产五金、服装鞋帽、民族用品、家居超市和餐饮美食等，借款人对该商场采取“自营+租赁”的经营模式，资金回收较慢。同时，受区域经济恶化、电商网购冲击、部分租户退租以及租金价格下调等多方面因素影响，该公司2014年前三季度收入同比下降25%以上，但尽职调查和审查对此均未引起足够的重视。第三，A银行贷款部分被用于置换他行贷款，用途明显失当。房地产市场A银行贷款用途过于庞杂，且未约定各部分用途的金额，最终导致其中的2.5亿元用于置换他行贷款，存在为他行贷款解套的嫌疑。第四，企业违约时，A银行同业占比明显过高。截至2014年9月末，房地产市场借款人融资余额为10.26亿元，其中A银行贷款7.7亿元，同业占比从一年前的36%上升到75%；而2013年9月以后，其他各行相继退出3.9亿元。